Как арендатору уплачивать коммунальные платежи по договору аренды помещения

Арендатор может возмещать расходы по оплате коммунальных услуг арендодателю, который самостоятельно оплачивает счета, выставленные ресурсоснабжающими организациями.

Кроме того, арендатор может напрямую оплачивать коммунальные услуги ресурсоснабжающим организациям, если заключит с ними соответствующие договоры. Но у него должна быть техническая возможность для этого: доступ к энергосетям и приборам учета потребления энергии.

Закрепите выбранный порядок оплаты коммунальных услуг в договоре аренды. Если он не согласован, арендатор должен возместить арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг.

Возмещение расходов арендодателя на коммунальные услуги

Если арендодатель самостоятельно заключает договоры на оказание коммунальных услуг с ресурсоснабжающими организациями (РСО) или региональными операторами по обращению с твердыми коммунальными отходами, он и оплачивает такие услуги. В этом случае арендатор возмещает арендодателю соответствующие расходы.

Чтобы документально оформить порядок возмещения расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг, согласуйте его в тексте договора или приложении к нему.

Вы можете предусмотреть различные варианты возмещения расходов. Они могут включаться в состав арендной платы:

• в фиксированном виде;
• в виде переменной части.

Кроме того, вы можете согласовать, что расходы на коммунальные услуги не включаются в состав арендной платы, а уплачиваются арендодателю отдельно.

Коммунальные платежи включены в состав арендной платы в фиксированном размере

В таком случае стоимость коммунальных услуг отдельно в договоре не выделяется, а количество потребленных арендатором услуг не рассчитывается.

По сути вы заранее фиксируете сумму коммунальных платежей, определяя ее исходя из примерного объема потребления коммунальных услуг. На эту сумму вы увеличиваете арендную плату. Коммунальные услуги оплачивает арендодатель. При этом арендатор, уплачивая арендную плату, тем самым компенсирует арендодателю и оплаченные последним коммунальные расходы.

Рекомендуем прямо указать в договоре, что расходы на оплату коммунальных услуг входят в состав арендной платы. Это позволит арендатору избежать риска оплачивать коммунальные услуги дополнительно. Дело в том, что арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ). В расходы на содержание имущества включаются в том числе затраты на оплату коммунальных услуг.

Ежемесячная арендная плата по договору составляет 300 000 (триста тысяч) руб. и включает стоимость коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, обращения с твердыми коммунальными отходами), потребленных арендатором за месяц.

Почему арендодателю может быть невыгоден фиксированный размер коммунальных платежей

Данный вариант не всегда выгоден арендодателю, поскольку при росте стоимости коммунальных услуг ему, скорее всего, будет проблематично оперативно обеспечить соразмерное увеличение размера арендной платы. Для этого нужно, как правило, договориться с арендатором. По соглашению сторон условия о размере арендной платы могут изменяться чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда договором это не предусмотрено (п. 21 Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). А в одностороннем порядке арендодатель сможет изменить размер арендной платы, только если законом, иным правовым актом или предпринимательским договором ему предоставлена такая возможность (п. 2 ст. 310 ГК РФ). При этом сделать это он сможет не чаще одного раза в год (п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Кроме того, размер оплаты некоторых коммунальных услуг зависит от количества потребления, которое заранее трудно предусмотреть. Поэтому может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются его выплатами.

Коммунальные платежи установлены в виде переменной части арендной платы

В этом случае арендная плата будет состоять из постоянной (фиксированной, основной) и переменной (дополнительной) частей. Постоянная часть — плата за пользование арендованным имуществом, а переменная часть — расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором. Последние рассчитываются на основании, например, показаний индивидуальных приборов учета (в частности, расходы на холодное и горячее водоснабжение). Также такие расходы могут определяться пропорционально арендуемой площади (если в арендуемом помещении отсутствуют приборы учета).

Вариант с выделением переменной части довольно удобен. Он позволяет обеим сторонам избежать необоснованных расходов, поскольку стоимость коммунальных услуг будет меняться в зависимости от размера тарифов и (или) количества потребляемых услуг.

Переменная часть арендной платы составляет сумму, равную стоимости коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, обращения с твердыми коммунальными отходами), потребленных арендатором за месяц.

Указанная сумма определяется на основании акта расчета переменной части согласно данным счетов ресурсоснабжающих организаций и регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Оплата переменной части арендной платы производится на основании счета, выставляемого арендодателем, с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций и регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами.

Арендатор оплачивает счет в течение 5 (пяти) рабочих дней после его получения.

Коммунальные платежи не включаются в состав арендной платы, а уплачиваются арендодателю отдельно

В таких случаях, как правило, размер расходов зависит от объема фактически потребленных коммунальных услуг. Стороны могут ежемесячно составлять акты, в которых будет фиксироваться количество потребленных арендатором электричества, воды, тепла.

Рекомендуем прописать в договоре порядок расчета стоимости коммунальных услуг.

Если помещение, занимаемое арендатором, обеспечено отдельными приборами учета расхода коммунальных ресурсов (воды, электричества, тепловой энергии), сумма возмещения должна рассчитываться на основании показаний этих приборов.

Если в помещении нет приборов учета, размер возмещения можно определить в виде процента от общей суммы расходов арендодателя на коммунальные услуги пропорционально площади, занимаемой арендатором.

Рекомендуем также включить в договор условие о том, что арендодатель должен в определенный срок предоставить арендатору счета, на основании которых последний должен производить оплату.

Ежемесячная арендная плата составляет 200 000 (двести тысяч) руб. без учета стоимости коммунальных услуг.

Арендатор отдельно оплачивает арендодателю стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором за месяц.

Указанная стоимость определяется в следующем порядке:

• расходы на электроэнергию, водоснабжение, водоотведение — согласно показаниям соответствующих приборов учета расхода коммунальных ресурсов;
• расходы на отопление — 12% от общей стоимости отопления здания согласно проценту занимаемой арендатором площади.

Вы можете заключить отдельное соглашение о порядке участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию и определить в нем количество и стоимость необходимой арендатору электроэнергии. Такое соглашение не является договором энергоснабжения, а составляет часть договора аренды (п. 22 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66). Несмотря на то, что в указанном акте рассмотрено соглашение, касающееся электроэнергии, полагаем, что вывод суда распространяется и на другие коммунальные услуги. Это связано с тем, что нормы об энергоснабжении, как правило, применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, водой (ст. 548 ГК РФ).

Заключение арендатором договоров с ресурсоснабжающими организациями

Вы можете с согласия арендодателя заключить договор непосредственно с РСО и оплачивать коммунальные услуги им. Если арендатор заключит с РСО такие договоры, арендодатель не будет участвовать в формировании и истребовании платы за коммунальные услуги. Это практически исключает риск возникновения спора между сторонами договора аренды по поводу количества или стоимости потребленных коммунальных услуг.

Чтобы установить такой порядок оплаты коммунальных платежей, согласуйте в договоре:

• обязанность арендатора заключать договоры с РСО;
• виды коммунальных услуг, которые арендатор будет потреблять по таким договорам;
• обязанность арендатора оплачивать коммунальные услуги путем перечисления средств напрямую РСО.

Кроме того, в интересах арендодателя предусмотреть неустойку за неисполнение арендатором обязанности заключить договоры с РСО. Это позволит снизить риск финансовых потерь на случай, если арендатор не заключит договоры и не оплатит коммунальные услуги. Дело в том, что в отсутствие договора между арендатором и РСО, заключенного в соответствии с законом и договором аренды, обязанность по оплате таких услуг лежит на собственнике (арендодателе) помещения (ст. 210 ГК РФ, Обзор судебной практики ВС РФ N 2 (2015), утвержденный Президиумом ВС РФ 26.06.2015). Если арендатор не заключит договор с РСО, то он должен возместить арендодателю все понесенные им убытки в связи с оплатой коммунальных услуг, потребленных арендатором с момента передачи ему помещения (п. 1 ст. 393 ГК РФ).

Арендатор в течение месяца с момента регистрации договора аренды обязуется заключить с ресурсоснабжающей организацией договор на снабжение арендуемого помещения электрической энергией.

Оплата потребленной электрической энергии производится арендатором в соответствии с договором, заключенным с ресурсоснабжающей организацией.

В случае нарушения срока заключения такого договора по вине арендатора он уплачивает неустойку в размере 0,1% от ежемесячного размера арендной платы за каждый день просрочки. Если в связи с отсутствием указанного договора арендодатель понесет расходы по оплате электрической энергии, потребленной арендатором, последний обязан эти расходы возместить.

При каких условиях арендатор может заключить договоры с ресурсоснабжающими организациями

Учтите, что арендатору сложно будет заключить договор с РСО. Такой договор возможен, если это позволяет инженерно-техническое оснащение здания (помещения), например наличие у арендатора доступа к энергосетям и приборам учета потребления энергии. Дело в том, что обязательным условием для заключения договора энергоснабжения является одновременное наличие у абонента (потребителя энергии) (п. 2 ст. 539 ГК РФ):

• отвечающего установленным техническим требованиям энергопринимающего устройства, присоединенного к сетям энергоснабжающей организации, и другого необходимого оборудования;
• возможности обеспечить учет потребления энергии.

Данные требования применяются по общему правилу к договорам электро-, тепло-, газо- и водоснабжения (п. 4 ст. 539, ст. 548 ГК РФ).

Должен ли арендатор возмещать коммунальные расходы, если в договоре не определен порядок оплаты коммунальных услуг

В таком случае арендатор должен возместить арендодателю расходы на оплату коммунальных услуг. Это связано с тем, что их оплата относится к расходам на содержание имущества, которые несет арендатор в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ.

1. Политика конфиденциальности
2. Пользовательское соглашение
3. Получение гражданства Польши через Карту поляка. ВНЖ, ПМЖ в Польше.
4. Оформление гражданства Болгарии с иммиграционным юристом: особенности процедуры
5. Чем отличается двойное гражданство от второго гражданства

Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить именно Вашу проблему

Коммунальные услуги в учете арендодателя

Некоторые арендодатели, чтобы не платить из своего кармана за коммунальные услуги, потребленные арендатором, стремятся переложить на последнего эти расходы. На практике существует несколько способов оплаты арендатором коммунальных услуг. Кто-то хочет свести к минимуму документооборот и налоговые риски. Каждый из способов имеет свои плюсы и минусы.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. При этом Гражданский кодекс РФ не устанавливает, что она, по умолчанию, включает в себя все расходы, необходимые для содержания арендуемого имущества и пользования им. Способы обеспечения арендатора коммунальными услугами закон не регламентирует. Поэтому стороны вправе самостоятельно устанавливать то, как арендатор будет оплачивать эти услуги.

Можно выбрать одну из следующих схем:

• включить сумму коммунальных платежей в состав фиксированной арендной платы;
• включить сумму коммунальных расходов в состав арендной платы в качестве переменной величины;
• перевыставлять арендатору для возмещения суммы расходов на коммунальные услуги;
• заключить с арендатором агентский договор, по которому арендодатель приобретает коммунальные услуги для арендатора;

арендатору заключить с поставщиками коммунальных услуг прямые договоры.

Порядок налогового учета расходов на коммунальные услуги зависит от конкретного способа их оплаты, установленного сторонами арендных отношений.

Фиксированный платеж

Включить стоимость коммунальных услуг в состав арендной платы – самый простой для арендодателя вариант. Вся арендная плата включается либо в доходы от реализации (если сдача в аренду является для арендодателя основным видом деятельности), либо во внереализационные доходы (если эта деятельность не является основной). Какие‑либо документы, подтверждающие понесенные арендодателем коммунальные расходы, для арендатора оформлять не нужно. Это плюс.

Реализация услуг по предоставлению помещений в аренду является объектом обложения НДС (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Налоговой базой является вся сумма арендной платы (п. 1 ст. 154 НК РФ).

Если арендная плата выражена в фиксированной сумме, не возникает и проблем с принятием к вычету НДС со стоимости потребленных коммунальных услуг. Арендатор платит лишь за аренду помещения, и предполагается, что арендодатель уже учел свои затраты на оплату таких услуг (электричество, тепло, вода и т. д.) в стоимости аренды. А арендодатель может принять к вычету суммы налога, предъявленного организациями ЖКХ, в полном объеме (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@). Это бесспорный плюс.

Минусом в варианте с фиксированным арендным платежом является риск с точки зрения доходности сделки. Во‑первых, тарифы на услуги ЖКХ растут. Во‑вторых, уплатив фиксированную сумму, арендатор не будет утруждать себя экономией ресурсов. Кроме того, нельзя заранее знать, сколько их потребуется.

Арендная плата с переменной составляющей

Стороны могут предусмотреть форму арендной платы, которая состоит из постоянной и переменной части. Сумма коммунальных услуг, потребленных арендатором, в зависимости от их цены и фактического количества, составляет переменную часть (п. 2 ст. 614 ГК РФ). Эту сумму рассчитывают на основании документов поставщиков коммунальных услуг (счетов, актов), предоставляемых арендодателю:

• либо пропорционально занимаемой арендатором площади;
• либо в зависимости от объема услуг, потребленных арендатором, подтвержденных показаниями счетчиков, и тарифов поставщиков на коммунальные услуги.

Для оплаты арендодатель выставляет в адрес арендатора счет с приложением подтверждающих документов и расчета.

При таком способе расчетов арендодатель вправе учесть и предъявить к вычету «входной» НДС по услугам, предоставленным коммунальными службами (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@). Это плюс. Главное, чтобы счета‑фактуры за коммунальные услуги были выставлены непосредственно арендодателю и в них был выделен отдельной строкой НДС (постановления ФАС Северо‑Кавказского округа от 21.12.2009 № А63‑8994/ 2004‑С4‑9, от 11.06.2009 № А53‑18515/ 2008‑С5‑27).

Теперь о минусах

Минус первый. Начислять НДС нужно будет и на переменную часть арендной платы, поскольку оказание услуг по предоставлению в аренду имущества облагается НДС в общем порядке (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Арендодатель выставляет счет‑фактуру на всю сумму арендной платы независимо от деления на постоянную и переменную части (п. 3 ст. 168 НК РФ). Выделять в счете‑фактуре отдельной строкой суммы, которые относятся к переменной части, то есть коммунальные платежи, арендодатель не обязан (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@).

Еще один минус – это завышение сумм дохода для целей налога на прибыль. В отношении налога на прибыль выручка от реализации определяется, исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные услуги. Поэтому суммы арендной платы, включая ее переменную часть, арендодатель учитывает в налоговых доходах (письмо Минфина России от 11.03.2012 № 03‑11‑11/72).

Однако этот минус компенсируется тем, что разрешено признать в расходах стоимость самих коммунальных услуг (письмо УФНС России по г. Москве от 28.06.2006 № 19‑11/58877). Коммунальные платежи учитываются в составе материальных расходов у той стороны, которая заключала прямые договоры с поставщиками (подп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Возмещение сверх арендной платы

В договоре аренды устанавливается фиксированная арендная плата. Дополнительно арендатор возмещает арендодателю расходы на коммунальные услуги по его фактическим затратам. Суммы возмещения не входят в арендную плату, а оплачиваются арендатором арендодателю сверх нее. Основанием для возмещения расходов арендатором является счет арендодателя, к которому приложены подтверждающие документы и расчеты стоимости подлежащих возмещению расходов.

По сути, сумма компенсации стоимости коммунальных услуг арендатором представляет из себя транзитный платеж, который арендодатель полностью перечисляет коммунальным службам в качестве оплаты оказанных ими услуг. От арендатора такие платежи поступают к арендодателю в качестве компенсации понесенных расходов. Значит, к увеличению экономических выгод арендодателя они не приводят, и в целях налогообложения прибыли не участвуют.

Есть и судебные решения, принятые с учетом такой позиции. Если договором предусмотрена оплата коммунальных расходов сверх арендной платы, то суммы возмещения, полученные от арендатора, не являются доходом арендодателя, поскольку они компенсируют расходы по содержанию и использованию сданного в аренду помещения (постановления ФАС Северо‑Кавказского округа от 11.02.2008 № Ф08‑8206/ 07‑3204А, Восточно‑Сибирского округа от 21.03.2007 № А74‑3165/ 06‑Ф02‑1481/07).

Счета‑фактуры, полученные арендодателем от поставщиков коммунальных услуг, следует регистрировать в книге покупок без учета сумм налога по коммунальным платежам, потребленным арендатором (письмо Минфина России от 06.09.2005 № 07‑05‑06/234).

Суммы полученной компенсации не являются доходами организации и для целей бухгалтерского учета (п. 2 ПБУ 9/99 «Доходы организации», утв. приказом Минфина России от 06.05.1999 № 32н).

С точки зрения НДС операции по передаче электроэнергии, воды, газа арендодателем арендатору не относятся к операциям по реализации товаров. Арендодатель не может выступать поставщиком данных товаров для арендатора, поскольку сам выступает в роли покупателя (абонента). Объект налогообложения по НДС у арендодателя отсутствует (письма Минфина России от 31.12.2008 № 03‑07‑11/392, от 26.12.2008 № 03‑07‑05/51, ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@, УФНС России по г. Москве от 08.06.2009 № 16‑15/58069).

Такую позицию поддерживают и некоторые суды, которые полагают, что в данном случае нет реализации (арендодатель не оказывает коммунальные услуги). Но они делают еще один вывод: выставлять арендатору счет‑фактуру на сумму потребляемых им коммунальных услуг арендодатель не должен (Определение ВАС РФ от 29.01.2008 № 18186/07).

Кроме того, арендодатель не вправе перевыставлять счета‑фактуры арендатору, так как в данном случае не является посредником между арендатором и поставщиком услуг. Даже если он это и сделает и укажет в качестве продавца себя, объекта налогообложения по НДС у него все равно не возникнет (постановления ФАС Северо‑Западного округа от 05.09.2005 № А56‑30790/2004, ФАС Поволжского округа от 12.04.2007 № А55‑14832/06).

Непростой вопрос и с вычетом «входного» НДС, предъявленного арендодателю поставщиками коммунальных услуг.

Передача электрической и тепловой энергии, воды, газа арендодателем арендатору не облагается НДС. Значит, сумма «входного» НДС, предъявленная коммунальными службами в части услуг, потребляемых арендатором, у арендодателя вычету не подлежит.

Эту сумму налога арендодатель должен включить в стоимость коммунальных услуг, которые потребляет арендатор (подп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ) (письма Минфина России от 03.03.2006 № 03‑04‑15/52, УФНС России по г. Москве от 21.05.2008 № 19‑11/48675, от 16.07.2007 № 19‑11/067415; постановление ФАС Северо‑Западного округа от 12.09.2006 № А52‑353/2006/2).

И еще один вывод. Счета‑фактуры, полученные арендодателем от поставщиков коммунальных услуг, регистрировать в книге покупок следует без учета сумм налога по коммунальным платежам, потребленным арендатором (письмо Минфина России от 06.09.2005 № 07‑05‑06/234).

Посреднический договор

Стороны могут включить в договор аренды условие о предоставлении посреднических услуг (п. 3 ст. 421 ГК РФ). В данном случае арендодатель будет выступать в роли посредника, то есть приобретать коммунальные услуги для арендатора, а последний обязан будет компенсировать первому стоимость таких услуг.

Посреднические договоры являются возмездными, поэтому сторонам в договоре необходимо согласовать стоимость вознаграждения (ст. 991, 1006 ГК РФ).

При заключении посреднического договора доходом арендодателя будет являться лишь сумма данного вознаграждения, а не вся стоимость коммунальных услуг, уплачиваемая арендодателем в качестве посредника поставщику коммунальных услуг.

При таком варианте плюсов больше, чем минусов.

Первый – арендодатель учитывает доход только в размере агентского вознаграждения за оказываемые услуги, а не всю стоимость коммунальных услуг, уплачиваемую арендодателем в качестве посредника поставщику коммунальных услуг.

Это подтверждает и Минфин России. Если деятельность управляющей организации, исходя из договорных обязательств, является посреднической деятельностью по закупке коммунальных услуг, то доходом этой организации будет являться комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение (письмо Минфина России от 27.01.2012 № 03‑11‑06/2/9).

Второй плюс для арендодателя в том, что при передаче коммунальных услуг не нужно начислять НДС. Передача электроэнергии, воды, газа арендатору не признается арендодателем в качестве реализации, облагаемой НДС. В этом случае он сам ничего не реализует, а выступает в качестве агента. Следовательно, арендодатель не обязан исчислять и уплачивать НДС, так как товары, приобретенные агентом для принципала, являются собственностью принципала (п. 1 ст. 996, ст. 1011 ГК РФ).

Есть и небольшой минус. Необходимо начислить НДС с агентского вознаграждения. Налогоплательщики при осуществлении предпринимательской деятельности в интересах другого лица на основе посреднических договоров определяют налоговую базу как сумму дохода, полученную ими в виде вознаграждений при исполнении любого из указанных договоров (п. 1 ст. 156 НК РФ). Следовательно, арендатору необходимо начислить НДС со стоимости вознаграждения (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС‑22‑3/86@).

Самостоятельное заключение арендатором договоров с коммунальными службами на практике применяется крайне редко. Хотя этот вариант удобен арендодателю, однако коммунальщикам это не выгодно, поскольку сопряжено с огромным документооборотом. В одном офисном центре может находиться сотня арендаторов, и получается, что со всеми нужно оформлять договоры, счета, акты и пр.

Борис Сваин, для журнала «Практическая бухгалтерия»

Данная статья опубликована в закрытом разделе портала «Практическая бухгалтерия». Конкретные бухгалтерские вопросы с примерами решений и экспертными мнениями — максимум полезной и нужной информации на одном портале.
Получите доступ >>

Если у Вас есть вопрос — задайте его здесь >>

Читайте также по теме:

Бератор нового поколения
ПРАКТИЧЕСКАЯ ЭНЦИКЛОПЕДИЯ БУХГАЛТЕРА

То, что нужно каждому бухгалтеру. Полный объем всегда актуальных правил учета и налогообложения.

Мы пишем полезные статьи, чтобы помочь вам разобраться в сложных проблемах бухучета, переводим сложные документы «с чиновничьего на русский». Вы можете помочь нам в этом. Это легко.

*Нажимая кнопку отплатить вы совершаете добровольное пожертвование