Стояки системы отопления относятся к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов
Указывается, что согласно пункту 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Таким образом, внутридомовая система отопления представляет собой совокупность стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективного (общедомового) прибора учета тепловой энергии, а также иного оборудования, расположенного на этих сетях.
Согласно позиции Верховного Суда РФ, оборудование, находящееся в многоквартирном доме, может быть отнесено к общему имуществу только в случае, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения. Обогревающие элементы (радиаторы) внутридомовой системы отопления, обслуживающие только одну квартиру, в том числе имеющие отключающие устройства (запорную арматуру), использование которых не повлечет за собой нарушение прав и законных интересов иных собственников помещений многоквартирного дома, в состав общего имущества не включаются.
При этом указывается, что состав общего имущества многоквартирного дома в целях выполнения обязанности по его содержанию может быть определен собственниками помещений в таком доме. Определенный состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, является существенным условием договора управления многоквартирным домом, в связи с чем собственники помещений многоквартирного дома и управляющая организация в договоре управления многоквартирным домом путем составления соответствующего приложения к договору могут разграничить зону эксплуатационной ответственности по системе отопления, возложив ответственность за обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение, на собственника данного помещения, а ответственность за стояки, отключающие устройства на ответвлениях стояков, находящиеся в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, — на управляющую организацию.
Больше документов и разъяснений по коронавирусу и антикризисным мерам — в системе КонсультантПлюс.
Минстрой: К чему относить радиаторы отопления в квартире
Минстрой РФ опубликовал разъяснительное письмо, в котором ссылаясь на Жилищный Кодекс, Постановление Правительства №491 и решение Верховного Суда РФ, определил, что внутриквартирные радиаторы отопления могут относиться к общему имуществу собственников помещений в МКД, если на них не установлена запорная арматура. Обо всём подробнее поговорим в сегодняшней статье.
Разъяснения Минстроя
В одной из предыдущих статей мы поднимали тему ремонта оборудования в квартире собственника. Тогда мы разбирались в вопросе, за чей счёт: собственника или управляющей организации, — должен выполняться ремонт внутриквартирного инженерного оборудования.
В частности затрагивался и момент с ремонтом радиаторов отопления в квартире. В подтверждение наших доводов 1 апреля 2016 года опубликовано письмо Минстроя, которое расставляет все точки над i.
В своём Письме №9506-АЧ/04 от 01.04.2016 года “По вопросу отнесения обогревающих элементов системы отопления, находящихся внутри помещений многоквартирных домов, к общему имуществу собственников помещений многоквартирных домов” Минстрой России попытался донести до управляющих организаций, являются ли квартирные радиаторы отопления общим или личным имуществом собственников.
Так, министерство ссылается на п.3 ч.1 ст.36 ЖК РФ и п.2 Правил содержания общего имущества (ПП РФ №491 от 13.08.2006), согласно которым к составу общего имущества собственников помещений в МКД относится “механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры)”.
Также ведомство в своём письме ссылается на п.6 Правил содержания общего имущества, в соответствии с которым в состав общего имущества входит “внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учёта тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях”.
Основываясь на вышеизложенном, ведомство приходит к выводу, что внутридомовая система отопления состоит из совокупности стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, ОДПУ теплоэнергии и прочего оборудования, расположенного на этих сетях.
Позиция Верховного Суда РФ
Минстрой в этом вопросе ссылается также на позицию, отражённую в решении Верховного Суда Российской Федерации от 22 сентября 2009 г. №ГКПИ09-725. Суд даёт заключение о том, что отопительное оборудование в МКД, включая внутриквартирные радиаторы отопления, может быть отнесено к общему имуществу только, если оно обслуживает более одного жилого или нежилого помещения.
Верховный Суд РФ в своём заключении ссылается на пп.«д» п.2 Правил содержания общего имущества, в котором также говорится о включении в состав общего имущества МКД механического, электрического, санитарно-технического и прочего оборудования в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений, которое обслуживает более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
Аналогичная норма содержится и в п.5 Правил содержания общего имущества. Она утверждает факт, что в состав общего имущества включаются внутридомовые инженерные системы вместе со стояками и ответвлениями от них до первого отключающего устройства, ОДПУ, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, механического, электрического, санитарно-технического и прочего оборудования, расположенного на этих сетях.
Все эти вместе взятые пункты Правил во взаимосвязи с ч.1 ст.36 ЖК РФ дают основания полагать, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД могут быть включены только те обогревающие элементы (радиаторы) отопительной системы, которые обслуживают более одной квартиры.
Радиаторы отопления, установленные в квартирах собственников помещений в МКД, имеющие отключающие устройства на ответвлениях от стояков внутридомовой отопительной системы, которые обслуживают только одну квартиру и могут быть демонтированы собственником после получения разрешения на переустройство жилого помещения (ст.26 ЖК РФ), не входят в состав общего имущества в МКД.
Основываясь на вышеизложенных нормах жилищного законодательства, Верховный Суд РФ пришёл к выводу, что обогревающие элементы внутридомовой отопительной системы, обслуживающие только одну квартиру, не включаются в состав общего имущества собственников помещений в МКД.
Выводы
Взяв за основу данное решение Верховного Суда, а также нормы ст.36 ЖК РФ и пункты Правил содержания общего имущества, Минстрой обобщил и сделал вывод, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД включаются “обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одного жилого помещения, в том числе не имеющие отключающих устройств (запорной арматуры), расположенных на ответвлениях от стояков внутридомовой системы отопления, находящихся внутри квартир”.
Однако министерство сделало оговорку, что в соответствии с пп «а» п.1 Правил содержания общего имущества состав общего имущества МКД в целях исполнения обязанности по его содержанию может определяться собственниками на общем собрании.
Кроме того, утверждённый состав общего имущества МКД, в отношении которого осуществляется управление, является существенным условием договора управления МКД (п.1 ч.3 ст.162 ЖК РФ). Собственники и управляющая организация в приложении к договору управления МКД могут прописать разграничение зоны эксплуатационной ответственности по границам отопительной системе. Таким образом, ответственность за обогревающие элементы (радиаторы) в жилом (нежилом) помещении и обслуживающие одно помещение, может быть возложена на собственника помещения.
Ответственность же за стояки, отключающие устройства на ответвлениях от них в помещении собственника, но обслуживающие несколько помещений, берёт на себя управляющая организация. Поэтому важно указать в договоре управления состав общего имущества МКД, в отношении которого осуществляется управление.
Таким образом, Минстрой ещё раз подтвердил тот факт, что если на радиаторах (батареях) отопления внутри квартир имеются отключающие устройства (запорная арматура), то они не относятся к общему имущества собственников помещений МКД. Если таких отключающих устройств нет, то радиаторы (батареи) отопления включаются в состав общего имущества собственников помещений МКД.
В конце письма Минстрой с делал небольшую ремарку о том, что согласно п.2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации (ПП РФ №1009 от 13.08.1997), письма федеральных органов исполнительной власти не являются нормативно-правовыми актами.
Поэтому письма Минстроя разъяснительного свойства по вопросам применения нормативно-правовых актов носят чисто информационный характер, не являются призывом к действию и не направлены на установление, изменение или отмену действующих правовых норм. Содержащиеся в письмах разъяснения не могут являться общеобязательными государственными предписаниями постоянного или временного характера.
Батареи общие, а вентиль на нем – собственность хозяев квартиры!
Семья Марианны и Дмитрия Драпалюк с двумя дочками (10 и 6 лет) приехали в Калининград четыре года назад. Раньше они жили на Севере, по месту службы мужа, который имел дело с ядерным оружием. Но пошатнувшееся здоровье стало преградой для продолжения службы. Получив сертификат на покупку квартиры, Дмитрий с семьей вернулись на родину, к родителям. Сертификата и накопленных денег хватило только на убитую двушку в Прибрежном. Поэтому весь ремонт супруги до сих пор делают сами. Квартира им попалась угловая и очень сырая. Все стены – в грибке.
– Из-за сырости у старшей дочки начала развиваться астма. Катя стала задыхаться. Она болела то бронхитом, то пневмонией. Так как денег не было, выход у нас был только один – кредит.
Мы взяли 150 тысяч руб. в банке и своими силами утеплили снаружи стены квартиры. Теперь должны банку около 220 тысяч рублей.
Семья их выплачивает, но малыми суммами. Марианна работает в поселковой школе учителем начальных классов, а Дмитрий сейчас оформляет инвалидность. По приезде в Калининград он устроился в МСЧ пожарным, но начались проблемы с позвоночником.
Воду дали неожиданно
Как говорят, беда не приходит одна.
– Наша квартира находится на последнем этаже, и на каждом радиаторе у нас расположены т. н. технические краны, через которые спускают воздух и воду из батарей при подготовке отопительной системы к новому сезону, – рассказывает Марианна. – За все годы, что мы тут живем, к нам ни разу не приходили сотрудники управляющей компании «УКБР № 5». А 6 октября 2010 г. у нас неожиданно начался отопительный сезон! Ни объявлений об этом на двери подъезда, ни тем более визита к нам сотрудников управляющей компании для проверки отопительной системы в доме не было! При этом, судя по документам, 6 октября УК отрапортовала в «Теплосети», что наш дом готов к отопительному сезону, и в тот же день МУП подала горячую воду.
В одной из комнат Драпалюк горячая вода полилась на пол из того самого технического крана.
— Случилось это именно в той комнате, где мы еще не делали ремонта, – рассказывает Марианна. – В ней никто не жил. В момент ЧП я была на второй работе – подрабатывала в психиатрической больнице социальным педагогом, муж – на сутках в пожарной части. Дома была только старшая дочка Катя. Через какое-то время она услышала шум воды, прибежала в комнату и закрыла кран, но было уже поздно.
Чей же это кран?
Нетрудно догадаться, что Драпалюк залили нижних соседей, точнее соседку. За неимением средств, предложили сделать ей ремонт своими силами. Но та отказалась, провела независимую экспертизу и обратилась в суд с просьбой заставить ответчиков выплатить ей ни много ни мало 52 тыс. руб. Что ж, как говорится, имеет право.
На суде нужно было выяснить, кто же отвечает за содержание технических кранов: жильцы или УК?
– За содержание в многоквартирном доме отопительной системы отвечает управляющая компания, – считает Марианна Драпалюк. – В тариф за «содержание и ремонт жилья», который мы оплачиваем, входят и эти услуги. В Постановлении правительства РФ от 13.08.2006 и в ст. 29 Жилищного кодекса четко сказано, что система отопления является общим имуществом дома и обслуживается органами ЖКХ.
Представители управляющей компании во время разбирательства настаивали на другом. Мол, все, что расположено в квартире жильцов, является их собственностью (конечно, если речь о приватизированной квартире, а жилье у Драпалюк в собственности. – Прим. авт.). Соответственно, и за технический кран отвечают хозяева. По мнению представителя УК, авария произошла, возможно, потому, что запорная арматура была закрыта не до конца. Также они сообщили, что опрессовка системы и пробная подача воды в нее была произведена еще… 30 октября, то есть за неделю до ЧП!
Долг в 63 тысячи рублей
Как установил суд, согласно п. 6 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (Постановление правительства РФ от 13.08.2006), в состав общего имущества дома, действительно, входит внутридомовая система отопления, состоящая из стояков обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры и т. д.
– Судья при вынесении решения признала, что регулирующая и запорная арматура в системе отопления принадлежит к общему имуществу дома. Но наше суждение о том, что это относится и к запорным вентилям на наших радиаторах, признала ошибочным. То есть за вентили должны отвечать их владельцы, – рассказывает Марианна Драпалюк.
Итог решения – взыскать с семьи около 63 тысяч – деньги на ремонт, услуги адвоката истицы и стоимость проведенной ей же экспертизы… Областной суд оставил в силе это же решение: система отопления дома – это его общее имущество, а вот вентили на батарее – личное имущество Драпалюк.
«Срежьте краны!»
Ну, раз уж сам суд отдал технические краны от батарей в руки жильцов, то Марианна и Дмитрий решили от них избавиться. Как говорится, от греха подальше, чтобы в будущем избежать подобных ЧП. И написали заявление в УК, администрацию района и «Теплосеть» с просьбой удалить запорную арматуру в их квартире. Поставить вместо нее заглушки.
Но из инстанций им пришли письма, что этого делать нельзя! В администрации района отписали, что в соответствии с Правилами и нормами техэксплуатации жилищного фонда запорная арматура нужна для качественной регулировки температуры воды и систематического удаления воздуха из системы отопления. Установка заглушек в квартире приведет к нарушению теплоснабжения квартир дома.
Из «Теплосети» ответ подтвердил, что «в многоквартирных домах в верхних точках внутридомовой системы отопления должны быть установлены автоматические либо ручные краны-спускники для систематического удаления воздуха из системы отопления…».
В суде Марина Драпалюк поясняла, что за все время проживания в Калининграде в ее квартире еще ни разу не появлялись работники УК. Но стоило состояться суду, который своим решением отдал в руки жильцов злосчастные технические краны, в квартиру Драпалюк пришли из управляющей компании. Работники сообщили, что сами закупили для квартиры аж четыре новых т. н. крана Маевского и начали их менять.
– С чего бы вдруг такой энтузиазм и щедрость, если краны – наша личная собственность? – удивляется Марианна Драпалюк. – Вот и решение суда на руках. Один кран они поменять успели, а затем я работы остановила: до окончания всех разбирательств краны менять не дам!
Подали надзорную жалобу
– Получается, что по решению суда, которое вступило в силу, технические краны – наша личная собственность, а снять мы их не можем, – говорит Марианна Драпалюк. – Ну, значит, мы их в этом сезоне и не откроем. Если в системе будет воздушная подушка, горячая вода в батареи не пойдет. Пусть УК решает эту проблему без наших личных кранов!
…В дверь к Марианне и Дмитрию Драпалюк уже стучатся судебные приставы. Но сейчас супруги подготовили надзорную жалобу в областной суд, а также обратились в Минрегионразвития РФ с просьбой разъяснить, кому все же принадлежат эти злосчастные технические вентили на радиаторах – лично жильцам или все-таки это общее имущество дома, которое обязана обслуживать управляющая компания?
— Мы рассказали свою историю через вашу газету, чтобы другие люди не попали в такую же ситуацию, – сказала журналисту «СК» на прощание Марианна Драпалюк.
От редакции: А еще супругам нужен опытный юрист, специализирующийся на теме ЖКХ, который бы помог выйти семье из ситуации. Желательно, бесплатно. Потому что денег у семьи на оплату адвоката нет. Журналисты «СК» будут рады любой информации или совету. Звоните в редакцию по тел. 61-69-37 Ольге Саяпиной.
Что говорят в УК?
Директор «УКБР № 5» Наталья Сафронова:
– В соответствии и с Гражданским, и с Жилищным кодексом собственники жилых помещений обязаны содержать в нормальном состоянии как свое, так и общее имущество дома. Отопительную систему в прошлом году в этом доме мы к сезону готовили – делали и опрессовку, и промывку, и пробный пуск воды. Для этих работ нам не нужно проверять технические краны в квартирах на последних этажах. Все наши работы делаются из подвала. А вот если в системе образуются «воздушные пробки», тогда, действительно, нужно открывать технические краны и спускать воздух и воду. В каждую квартиру мы, конечно, зайти не можем – у нас в введении 70 домов и 2 тыс. квартир. Дом был готов к подаче тепла, и Марианна Драпалюк не обращалась к нам по какой-либо проблеме с техкранами. Если бы она написала нам заявление, а мы не выполнили работы, тогда случившееся залитие нижней квартиры, действительно, было бы нашей виной.
Про трудную ситуацию семьи мы знаем. У нас могла быть только одна возможность помочь семье с выплатой ущерба по решению суда – это по решению собственников взять часть их квартплат и перечислить их по решению суда. Но дело в том, что баланс у дома на ул. Парковой минусовой. Тариф – 8 руб. с копейками не хватает на выполнение всех видов работ. Мы хотим его увеличить, но жильцы против.
